Centros comerciales: ¿terminó la expansión?

Claudia Olguín

A 5 años de crecimiento, los centros comerciales en México están en una dinámica explosiva de desarrollo. Y no es para menos, en el mercado nacional del retail hay 6.6 millones de metros cuadrados rentables. No obstante, el comercio per cápita en México aún se encuentra por debajo de otros países desarrollados e incluso de otros países de América Latina.

Para algunos esto representa una gran oportunidad para la expansión de centros comerciales, sobretodo en zonas con poblaciones entre 300 mil y un millón de habitantes en México.

El negocio del retail se ha vuelto más complejo de lo que era hace apenas 3 años. Hay más metros cuadrados, desarrolladores, marcas y fondos de inversión interesados en invertir en el rentable negocio.

Jorge Lizan, director de desarrollo de negocios del internacional Council of Shopping Centres (ICSC), insiste en que México está en una posición muy adelantada.

“Los mercados más importantes en la región Latinoamérica son México y Brasil, pero de alguna manera la cercanía de México con Estados Unidos es una ventaja, muestra de ello es que los grandes jugadores de la industria tienen ya presencia: Kimko, Prudential Financial, Hines, Goldman Sachs”, detalla Lizan.

Desde su perspectiva, la inversión se va a seguir dando, desarrollada vía la entrada de fondos y capitales. “Hay espacio porque se están desarrollando nuevos formatos, cada vez va a haber menos espacio para mall regionales tipo Plaza Satélite y Perisur. Pero por ejemplo habrá mucho qué hacer en zonas urbanas los formatos de comunidad o barrio tipo Parque Lindavista y Parque Delta, que son más pequeños con tienda ancla de moda”.

La perspectiva de este visionario se sustenta también en las oportunidades de negocio que se han generado para los gigantes (ver gráfica de las tiendas de autoservicio, departamentales y de conveniencia), aunque también para el desarrollo de nuevos conceptos.

Y ejemplifica: “la llegada de nuevos conceptos es evidente. El concepto de Waldo´s ha sido espectacular. Hace 5 años la compañía tenía algunas tiendas en Estados Unidos y California, mismas que cerraron para cruzar en el norte de México. Hoy tienen cerca de 400 tiendas y abren 100 al año”.

El mercado hoy

Actualmente hay en México un total de 374 centros comerciales con área rentable mayor a 10 mil metros cuadrados. Algunos ejemplos de centros comerciales en México con áreas rentables cercanas a los 10 mil metros son: las multiplazas y algunas galerías fashion sin tiendas anclas.

Mientras tanto, los centros comerciales en México con áreas superiores a los 50 mil metros cuadrados rentables, son los centros regionales del tipo Centro Las Américas, Centro Santa Fe y Perisur, entre otros.

El crecimiento del mercado de los centros comerciales en los últimos dos años es gigantesco y equivale a 2 dígitos. A la fecha suman 6.6 millones de metros cuadrados para el 2006. De continuar con este ritmo de crecimiento, el inventario de centros comerciales en México se habrá duplicado para el 2009.

Fabián Sánchez, director general de CREA (Comercial Real Estate Advisors), estima que para este 2007 se esperan 42 nuevos centros comerciales, con superficies mayores a los 10 mil metros cuadrados de área rentable, distribuidos en todo el país.

“El centro comercial más común en México es el conocido como Neighboorhood Center (35 por ciento del mercado en México): 20 mil a 25 mil metros cuadrados de espacio rentable, 2 anclas -tienda de autoservicio o departamental con cines, 60-100 locales comerciales, 2-3 subanclas / Pads, 50 a 70 mil metros cuadrados de terreno, zona de influencia primaria 3-5 kms radiales”, explica.

Y es que según estadísticas de esta firma, los Neighborhood Centers representan el 35 por ciento de la oferta total de centros comerciales en México.

La oferta comercial en México está sumamente concentrada.  Diez ciudades en México representan el 70 por ciento de la industria de centros comerciales del país (las zonas metropolitanas de la ciudad de México, Monterrey y Guadalajara son las que tienen mayor peso).

Las estimaciones de CREA también inciden sobre las anclas como participantes de peso en el desarrollo y éxito de nuevos proyectos.

El mercado de tiendas de autoservicio está dominado por ocho grandes cadenas que abrieron 142 nuevas tiendas en el 2006. Asimismo, el mercado de tiendas departamentales está dominado por 4 grandes cadenas que abrieron 21 nuevas tiendas en 2006.

No obstante, hay una gran necesidad de mayor número de tiendas en que puedan sostener el ritmo de aperturas de nuevos centros comerciales en centros comerciales en México (42 nuevos centros comerciales para el 2007).

Sin embargo, hay algunas marcas que están investigando el mercado mexicano, incluyendo las diferencias legales, contables y de mercado.  Ejemplos recientes son: Lowes, Best Buy, Sacks Fifth Avenue.

Un participante adicional de la evolución de los centros comerciales son los índices de rendimiento. El principal factor que ha acelerado el crecimiento de centros comerciales en México es el acceso a la liquidez que ofrecen los nuevos fondos de inversión, inexistente hace 5 años.

Sánchez piensa que el esquema de desarrollo de centros comerciales en México mediante la liquidez de los fondos de inversión, definitivamente se puede replicar en América Central y Colombia. Estos países comparten factores económicos, culturales y sociales muy parecidos al de México.    

Los fondos con presencia en México han establecido alianzas con desarrolladores, promotores y comercializadores locales para superar los retos inherentes al mercado local: estudios de mercado, selección de sitios, impuestos, sistema legal, licencias y permisos, entre otros.

¿Qué ven del mercado mexicano?

Para los fondos de inversión, México presenta varias ventajas: décimo cuarta economía mundial, décimo primera población mundial (106 millones), décimo tercera en tamaño del mercado de bienes raíces, 77 por ciento de la población menor a 45 años, estabilidad económica, bajo riesgo país, TLC con EU y Canadá, y gran potencial para nuevos formatos y nuevos retailers.

En suma, estos fondos planean invertir cerca de mil 500 millones anuales en los próximos 4 o 5 años. Si a esta suma se integran los recursos que cadenas tipo Wal Mart, Elektra, Coppel, Office Depot, Office Max, Home Depot y Grupo Carso (Sears, Sanborns y próximamente Sacks Fifth Avenue), la inversión anual se aproxima a los 2 mil 500 millones de dólares.

No obstante, el crecimiento del mercado de centros comerciales en México ha venido acompañado también de una disminución del Cap Rate de venta (Tasa de Capitalización = Ingresos Netos Operativos / Valor). La demanda por compra de centros comerciales en operación ha aumentado los precios de compra.

Este margen, sin duda, ha sido cada vez más pequeño al paso de los años. Hace cinco años los inversionistas institucionales captaban tasas de 15 por ciento, al finalizar este año el número habrá bajado a 9 por ciento, según la previsión de CREA.

Las oportunidades continúan

No obstante los cambios del mercado, para muchos, hoy los centros comerciales están con una dinámica diferente en power center por la incursión de hace 3 ó 4 años de los fondos de inversión.

Alejandro Carrera, director general de CityPlanners dice que el mercado se ha vuelto mucho más competitivo, en especial el acceso a financiamiento que es más fácil siempre y cuando cuentes con el conocimiento suficiente en todas las áreas administración, comercialización, desarrollo y adquisición de terrenos.

“A diferencia de otros tiempos, actualmente el desarrollador que conocer bien sus costos construcción, hábil en comercialización y administración de centros comerciales y en la adquisición de terrenos, para competir en un entorno en que el acceso a los recursos”, detalla.

Carrera cree que los mercados con poblaciones mayores a 300 mil habitantes seguirán siendo un nicho importante para la expansión y que hay otros factores que determinarán la evolución en los próximos años.

Uno de ellos es la problemática de adquisición de terrenos: “donde importa no sólo la ubicación sino conjuntar ubicación vs factilidad de servicios urbanos (luz, agua, drenaje y vialidades)”, dice.

Un factor complementario a la competencia es sin duda la incapacidad de pequeñas cadenas, de superar la oferta de espacios disponibles.

“El crecimiento de los centros comerciales está superando la capacidad de crecimiento de las franquicias que requieren de espacios  superficies de 80 a 150m2, lo que les ha obligado a ser selectivos en su decisión de nuevas aperturas.  La demanda de centros comerciales está creando una oferta de locales superior al crecimiento del locatario”, explica.

Un análisis de la firma Colliers International revela que existen disponibles un millón de metros cuadrados en nuevas construcciones.

Carrera dice que con ese tamaño de mercado, los pequeños conceptos con cadenas en expansión serán selectivos al momento de elegir una opción dónde crecer.

Del total de metros cuadrados en construcción a nivel nacional, el 54 por ciento se ubica en 21 centros comerciales localizados en la zona centro, seguido por el norte con 28 por ciento y el sur con 17 por ciento.

Año V No. 54 Julio 2007

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