Las ventajas de rentar un imueble
Sorpréndase. Durante las últimas décadas ha quedado confirmada la conveniencia y rentabilidad financiera de rentar una casa sobre el anhelado proyecto de vida de adquirir una vivienda propia. Aquí algunos datos que demuestran, con números fríos, que en el largo plazo la compra de un inmueble puede convertirse en uno de los negocios menos atractivos.
Hector Amador*
La inversión en bienes raíces entre los expertos financieros siempre despierta alguna discusión. ¿Conviene comprar o rentar una propiedad? ¿Los bienes raíces son buena inversión, o no?
Cuando escuchamos o estudiamos un ejemplo de la evolución de los precios de bienes raíces resulta difícil tener una buena idea de todo el ambiente que le rodea y le afecta. Por ejemplo, el valor de la propiedad se ve impactado por toda la infraestructura existente. Si a un terreno de un área alejada se le meten servicios, como drenaje o luz, su valor, indudablemente, se incrementará. Como ejemplo podríamos mencionar lo que hoy es tal vez la calle más elegante y bonita de Manahattan, Park Avenue, y a su vez una de las más caras del mundo. En un principio fue el paso de las vías del tren que iban a la estación central. De hecho, en 1860 a su orilla se estableció, en la cuadra entre la calle 52 y 53 aproximadamente donde hoy se encuentra el hotel Waldorf, la fábrica de pianos Steinway y permaneció allí hasta 1910. A dos cuadras había una cervecería. Definitivamente no era un rumbo en donde la gente quería vivir. Fue en 1871 cuando se iniciaron los trabajos para hundir las vías del tren por todo Park Avenue.
Hasta las primeras décadas del siglo XX empezó a ser una dirección codiciada y aceptada socialmente aunque por debajo siguieran corriendo los trenes constantemente y en algunos edificios llegara a sentirse una ligera vibración cada vez que pasaba un ferrocarril. En cambio, los rumbos que eran elegantes en la época de Don Porfirio Díaz, en la ciudad de México, hoy difícilmente atraen a gente con un nivel de ingreso medio o superior y han decaído terriblemente tanto en su calidad como en sus precios. Por lo tanto, es difícil estimar si la inversión en bienes raíces conviene o no porque en el transcurso del tiempo le afectan muchos elementos difíciles de cuantificar. En otras palabras, no es una situación homogénea.
Sin embargo, una luz surgió con un interesante estudio hecho por el economista holandés Piet M. A. Eichholtz, de la Universidad de Maastricht. Resulta que en 1585, en Ámsterdam se dragó un nuevo canal. Se le conoció como Herengracht, el canal de los caballeros, y de inmediato se convirtió en una de las más ambicionadas direcciones de aquella ciudad. Las casas que surgieron a la orilla del canal fueron desde entonces muy elegantes y aún hoy se conservan en magnífico estado y son propiedades muy demandadas por personas adineradas. Eicholtz tuvo acceso a los registros de compraventa históricos de todas las casas en Herengracht, o sea algo único. Una extensa área que mantuvo su nivel social por más de 400 años. Durante ese lapso se vivió la burbuja especulativa de los tulipanes en Holanda, revueltas políticas, como en 1670 cuando el primer ministro fue asesinado y parcialmente comido por sus atacantes, las guerras napoleónicas, la revolución industrial, las invasiones nazis. Pero al mismo tiempo todas las casas evolucionaron en forma parecida al instalárseles drenaje o electricidad. En fin, un amplio espectro de sucesos.
Eichholtz adaptó la metodología de un índice de precios expresamente diseñado para bienes raíces utilizado por el gobierno de los Estados Unidos por medio de la agencia reguladora Office of Federal Housing Enterprise Oversight encargada de supervisar y regular organismos de financiamiento hipotecario. El fascinante estudio concluyó que en ciertos momentos los bienes raíces llegan a tener fuertes alzas pero después se ajustan. De hecho, el siglo XX fue uno de los más volátiles de los últimos 400 años. Pero a la larga se ve la tendencia, los inmuebles simplemente suben en la misma proporción en que aumenta la inflación y el ingreso medio de la gente. La conclusión de Eichholtz es que la supuesta apreciación que otorgan los bienes raíces es imaginaria. En el largo plazo tienden a emparejarse con la inflación y punto.
Robert Shiller, profesor de Harvard y autor del libro Exuberancia Irracional, hizo un estudio del mercado inmobiliario en Noruega y llegó a la misma conclusión de Eichholtz. A la larga, el valor de las propiedades simplemente se ajusta en la proporción de la inflación.
En los avalúos se considera que una propiedad genera en promedio el nueve por ciento de su valor en rentas. Es decir, si se tiene un inmueble con valor de un millón de pesos nos puede dar alrededor de 7 mil 500 pesos mensuales de ingresos cuando la ponemos en el mercado y buscamos un inquilino. Si la habitamos nosotros mismos es el costo implícito que nos cuesta vivir allí.
En México la gente se olvida que de entrada al precio de adquisición le debe sumar los gastos notariales, los impuestos de adquisición y el avalúo bancario, que suman cerca del 8 por ciento del valor. Con el tiempo se tiende a olvidar los tres rubros y sólo nos acordamos del precio de compra, pero la cifra desembolsada por todos estos conceptos es en realidad la inversión inicial.
Además, durante el tiempo que se tiene la propiedad hay que considerar el impuesto predial pagado y los gastos de mantenimiento (dentro de ellos están cualquier modificación que se hizo como quitar un muro, adicionar un cuarto o cambiar los baños aparte de lo obvio, como pintura, impermeabilización, etcétera). De hecho, los arquitectos estiman que se debe cubrir anualmente, en promedio, uno por ciento del valor de la propiedad para conservarla y mantenerla en óptimas condiciones. También hay que recordar el pago de los seguros que se hayan convenido.
Al contratar una hipoteca entonces los intereses pagados igualmente se deben considerar dentro del costo.
Si nos ponemos a ver todos los desembolsos y se los quitamos al nueve por ciento de ingresos, pues la verdad es mínimo el rendimiento recibido. Aparte, si se rentó la propiedad y se tuvo que luchar contra los inquilinos se tendrá que contabilizar también el hígado destrozado.
En Estados Unidos (E.U.A.), durante el año pasado, el 23 por ciento de todas las propiedades vendidas se adquirieron como inversiones y no para habitarlas. Pero como ya vimos es un muy bajo rendimiento y francamente no rentable. En una encuesta hecha por NBC News/Wall Street Journal, en E.U.A., se vio que el 80 por ciento de la gente piensa que la inversión en bienes raíces es más segura que en acciones.
Simplemente mencionaré que en los últimos 25 años (hay que recordar que en dicho lapso padecimos todas las crisis posibles y sufrimos los pésimos gobiernos de López Portillo y sucesores), el Índice de la Bolsa Mexicana ha tenido un promedio de rendimiento anual de cerca de 15 por ciento en dólares (sin considerar dividendos). Una ganancia semejante dudo mucho que haya un bien raíz que la pueda igualar.
La gente erróneamente piensa que los inmuebles son más seguros y no bajan de precio. En la actualidad hay una burbuja inmobiliaria a escala mundial.
Se llega a dar el caso, como en San Diego en el Park Place, reportado por el New York Times:. En una elegante torre de condominios alrededor de Petco Park se vende un departamento de una recámara en 719 mil dólares. Si se comprara con una hipoteca entonces habría que pagar alrededor de 3 mil 775 dólares mensuales más las cuotas de mantenimiento. Pero existen departamentos en renta, idénticos, por sólo 2 mil 400 dólares mensuales. La renta además se abarata porque lo que se hubiera depositado como enganche, en el caso de que se comprara con hipoteca, se puede invertir y genera intereses que sirven para pagar la renta.
Parecidos ejemplos los podemos encontrar en México también en cualquier nuevo desarrollo. La gente tendrá que bajarle a los precios porque en la medida que más personas se den cuenta de un absurdo como el descrito estarán menos dispuestos a comprar y preferirán rentar. Por lo tanto, a menor demanda habrá que reducir los precios. Otra alternativa será que los precios permanezcan en el mismo nivel, y paulatinamente la inflación los ajuste en términos reales, es decir quitando la inflación.
En Japón llevan prácticamente 15 años con un estancamiento económico porque no logran recuperarse de la burbuja especulativa inmobiliaria que sufrieron. Justo antes de estallar la burbuja, en 1991, si se ponía un billete de cien dólares en el piso, en cualquier parte de Japón, era más valioso el suelo que el billete. De hecho, en todo Japón –aproximadamente del tamaño de California– sus bienes raíces costaban cuatro veces más que todos los inmuebles de USA. Su recesión se produjo porque la gente, hoy, debe en su hipoteca más de lo que representa su propiedad. Por lo tanto, todos están quebrados y no pueden comprar algo y entonces la actividad económica está en un mínimo.
* Hectoramador2005@aol.com
La época de las FIBRAS
Ahora surgen en México las FIBRAS (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces). Son una calca de las REITS de E.U.A. en donde existen alrededor de 180 con activos por 400 mil millones de dólares.
La FIBRA tendrá en sus activos bienes raíces, como residencias, centros comerciales, edificios de hoteles, hospitales, oficinas o bodegas, entre otros. La FIBRA cobrará las rentas correspondientes. La FIBRA colocará acciones en la Bolsa y en la medida que suban de valor sus propiedades aumentarán de precio sus acciones. Normalmente se reparte como dividendos el 90 por ciento de los ingresos. Por lo tanto, serán acciones con riesgo bajo, apreciación de capital moderada y un elevado rendimiento por dividendos.
Por ejemplo, en teoría la Comercial Mexicana (CM) podría poner su FIBRA. Le transferiría todos los inmuebles de los almacenes que posee y le pagaría a la FIBRA renta por su uso. A su vez la FIBRA vende parte de sus acciones en la Bolsa. La ventaja para CM es que se allega de recursos para pagar deuda o financiar su expansión.
Para los emisores de las FIBRAS tiene mucho sentido la colocación con precios de inmuebles elevados. Pero para los inversionistas es más dudoso que sean un negocio redituable porque comprarían un activo que se cotiza muy caro por el momento.
En Monterrey, por ejemplo, el corporativo Vitro trata de vender sus principescas oficinas. Cuando se anunció la medida, el director de finanzas comentó que en la capital de Nuevo León habían subido los inmuebles alrededor de 30 por ciento en un año y que Vitro quería tomar ventaja de esa alza.
Sin embargo, siempre habrá inversionistas de inmuebles. Los bienes raíces tienden a dar a la gente un estado de tranquilidad mental y satisfacción emocional por haber logrado tener su propia morada. Da sensación de calma saber que se resolvió el problema habitacional para siempre. Hay desde luego un elemento de cariño porque en la propiedad de uno es posible hacer las adaptaciones y arreglos de acuerdo con los gustos, sueños, aficiones y preferencias de cada quien. Sin embargo, financieramente no tiene sentido ser dueño del lugar donde se vive. Se compra más por razones psicológicas que de racional análisis económico. Si se fuera sólo un frío financiero entonces todos rentarían.
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