Cuidado con la burbuja inmobiliaria

Compra tierra.
Ya dejaron de hacer nueva.
Mark Twain

Héctor Amador

La primera burbuja especulativa que registra la historia sucedió a principios del siglo XVII en Holanda. La mayoría de la población enloqueció y especuló con el tulipán. En aquella época, el pintor Rembrandt hubiera tenido que entregar el equivalente a tres obras del nivel de La Guardia Nocturna para comprar el tulipán más valioso: el Semper Augustus. Este fenómeno, ampliamente documentado, se conoce como la “tulipomanía”.

Incluso, sirvió de fondo para que Alejandro Dumas escribiera su novela El Tulipán Negro; mucha gente cree que existió, la verdad es que sólo fue un invento de la imaginación del escritor.

Como resultado de aquella locura colectiva, hoy, a Holanda se le identifica como el país de los tulipanes a pesar de que originalmente no vienen de aquella región.

Desde entonces han ocurrido burbujas especulativas en muchos mercados y en diferentes partes del mundo. Desde luego están las que hubo en bolsas de valores en 1929, con el Internet en los 90 y en México en 1987.

Según Robert Shiller, el profesor de economía de Yale y autor del libro Exuberancia Irracional, las burbujas especulativas se crean cuando el precio se mueve por razones psicológicas y no económicas. La burbuja se forma cuando la gente pierde de vista el valor fundamental. Las personas están dispuestas a pagar lo que sea porque han visto que los precios se incrementaron y suponen que continuarán en esa racha de alza.

Es un poco el principio de las pirámides o esquemas Ponzi, en honor a su inventor. Se cree que siempre habrá un nuevo participante que nos devuelva nuestra inversión inicial y una ganancia. Mientras haya nuevos jugadores que nos empujan a la punta de la pirámide todo funciona.

El problema es cuando la base ya no aumenta y faltan participantes. Entonces la pirámide entera se derrumba. Igual las burbujas.

De París a Nueva York y México

Hoy en día el mundo parece que vive una nueva burbuja y es en los bienes raíces.

Según informa el semanario británico The Economist, durante el 2004 el promedio porcentual de encarecimiento de los inmuebles en algunas partes fue en Sudáfrica 35.1, Hong Kong 31.2, España 17.2, Nueva Zelandia 16.4, Francia 14.7, Inglaterra 13.8 y Estados Unidos 13.

En México, desgraciadamente y parar variar, no hay estadísticas certeras pero participantes del mercado estiman que el aumento fue de alrededor de 25 por ciento en el 2004.

En Las Vegas, el MGM Mirage ha decidido que su futura expansión no será en construir un nuevo hotel en los terrenos que poseen en aquella ciudad. En vista de las circunstancias decidieron que los márgenes que obtienen por juego, venta de bebida y comida son muy bajos en comparación con lo que pueden recibir en el negocio inmobiliario. Van a erigir, con tres mil millones de dólares, un gigantesco complejo llamado City Center que albergará tiendas, cines, consultorios, condominios y hoteles boutique muy exclusivos.

En algunos lugares, los precios siempre han sido estratosféricos y hay explicaciones fáciles para ello como en Londres, París y Nueva York. En esta última, el precio promedio de un departamento modesto es de un millón de dólares y el récord lo rompió ahora Rupert Murdoch, el dueño de News Corporation, Fox Broadcasting, The New York Post y Twentieth Century Fox, entre otros.

La revista Forbes lo puso en su lista de las personas más ricas del mundo en el número 43, con una fortuna personal de 7.8 miles de millones de dólares. Compró el penthouse triple del piso 14 al 16, con 20 habitaciones y 2 mil 438 metros cuadrados, así como mil 219 metros cuadrados de terrazas, ubicado en el 834 de la Quinta Avenida y la Calle 64, justo en frente de la entrada del zoológico del Parque Central.

El precio fueron 44 millones de dólares y tendrá que pagar un mantenimiento mensual de 21 mil 469.07 dólares.

Esto es en un edificio de cooperativa. En Nueva York muchas construcciones fueron constituidas en cooperativas porque así la junta directiva puede discriminar, sin problema alguno, a los compradores. Si no les parece, simplemente no permiten que se haga la venta.

Gracias a este truco Richard Nixon fue rechazado en su momento en uno de estos rascacielos.

Técnicamente no es enajenada la vivienda sino una participación en la cooperativa, que es equivalente a la unidad en cuestión, consecuentemente no se puede hipotecar y hay que pagar el precio en efectivo.

Record mexicano

El récord previo en Manhattan, del área habitacional más cara, lo tuvo por dos años el financiero mexicano, especialista en negociación de deuda de empresas quebradas, David Martínez quien adquirió, por 44.25 millones de dólares dos condominios que fusionó en el ala sur de la torre Time Warner en la glorieta de Colón. Esta propiedad sólo la usa ocasionalmente ya que normalmente reside en Europa.

La razón para esta locura de precios es porque en plazas como Nueva York, Londres y París la demanda por espacio es muy elevada.

Todos los potentados del globo terráqueo desean comprar un bien en dichas urbes y pasar allí una temporada al año para disfrutar de lugares espectaculares. Por lo tanto, en esas metrópolis las circunstancias son muy especiales. No son solamente los autóctonos los que requieren lugar en dichas plazas sino literalmente el mundo entero.

La causa para que en todas partes los predios aumentaran de valor en los últimos años es por las tasas de interés tan bajas.

Cuando la gente ve que el banco paga una tasa tan reducida por recibir el dinero en depósito, busca alternativas atractivas y, a su juicio, poco riesgosas para colocar sus ahorros y obtener un mejor rendimiento. Entonces voltean a ver los bienes raíces como una opción para dejar su dinero allí y cobrar por el uso de los mismos.

La otra forma en que afectan los reducidos rendimientos bancarios es porque, en contraparte, también descendieron los intereses por los préstamos hipotecarios. De pronto, un mayor número de individuos puede pagar el préstamo en lugar de arrendar.

Ambos factores, al juntarse, incrementan la demanda y la consecuencia es que suba el precio. En nuestro caso, la cotización de los terrenos y las casas.

En la ciudad de México influyó además la restricción de López Obrador para construir unidades nuevas en delegaciones de la periferia de la ciudad, por lo que las propiedades en delegaciones céntricas se volvieron más codiciadas.

Basta observar cualquier nuevo desarrollo y se podrá ver que normalmente se venden rápidamente en preventa todos los apartamentos. Pero sucederá también que en cuanto termina la construcción muchos se ponen de inmediato en venta, por lo que nunca se compraron con la intención de habitarlos sino como negocio. Algún otro se ofrecerá en seguida en arrendamiento, con lo que se muestra que también se adquirió sólo con la idea de inversión.

Señales de sobrevaluación

¿Cómo sabemos si un mercado inmobiliario está sobrevaluado? Al igual que con las acciones hay algunos parámetros que nos pueden servir de guía. El precio de una vivienda es, en valor presente, la suma de los ingresos futuros que se puedan cobrar. El beneficio puede ser porque se utiliza como negocio y se cobra al inquilino el uso o porque se deja de pagar una renta al ocupar uno mismo el bien.

Se estima que una propiedad debe dejar en términos mensuales el equivalente a 0.0075 de su valor. Por ejemplo, si se tiene una construcción que vale un millón de pesos, entonces en circunstancias normales, debe de generar, cada mes, un ingreso de alrededor de siete mil quinientos pesos.

Cuando los precios se disparan, los cobros comienzan a incrementarse también. Entonces sucederá que el objeto pasará un mayor tiempo desocupado por lo que el alquiler tendrá que bajar para reducir la pérdida y que la inversión genere ingresos.

Otra regla es que el valor de lo que se desee comprar, racionalmente, sea equivalente a 2.7 o 2.9 veces el ingreso neto, después de impuestos, monetario anual (sumando aguinaldo, bonos, etcétera pero sin considerar prestaciones en especie como automóviles o gastos médicos, entre otros.).

Aquí no podemos pensar que con un salario mínimo se aspire a comprar una mansión con cancha de tenis. Hay que permanecer en un rango mesurado y realista. Si lo que se inspecciona se encuentra muy fuera de nuestro límite, posiblemente se enfrenta una burbuja.

Actualmente, las tasas de interés en el mundo comienzan a subir y continuarán haciéndolo en el 2005. Lo anterior traerá como consecuencia que menos inversionistas estén dispuestos a comprar inmuebles como negocio y un número más reducido solicitará hipotecas. Por lo anterior, los precios dejarán de incrementarse al ritmo que sucedía.

Ahora bien, qué tan rápido se desinflará la burbuja, es difícil saberlo de antemano.

Puede ser que los precios simplemente se queden en su nivel actual por algunos años, sin apreciarse y paulatinamente se ajusten al nivel de ingresos y de intereses. Este es el escenario más deseable.

Si se diera el caso de una baja fuerte y repentina se tendría un problema grave en la economía. Una crisis en el mercado inmobiliario afecta a un amplio sector de la población.

Es mayor el número de personas que poseen un bien raíz que los que tienen acciones. Por lo tanto, si algo trastoca los precios de las casas trae consecuencias directas en los bolsillos de muchos aunque sea sólo psicológico.

Si ven que los precios de los departamentos bajan, sus dueños se sienten más pobres y por lo tanto menos inclinados a consumir. Al bajar el consumo, se reduce la actividad económica y surgen recesiones.

A principios de los 90’s hubo una burbuja inmobiliaria en Tokio. En aquella época, con el valor del palacio imperial, localizado en el centro de la ciudad, se pudo comprar California.

Fue la época cuando los japoneses adquirieron propiedades en todo el mundo, como el Centro Rockefeller en Nueva York, y se les hizo barato.

La burbuja estalló y trajo como consecuencia muchos problemas financieros (recesión y quiebras porque de pronto el valor de los hogares era inferior a la hipoteca con la que se compró originalmente). En Japón, aún hoy, no acaba de resolverse del todo el caos ocasionado entonces.

Si planea comprar una residencia con fines de lucro conviene tener cuidado y estar seguro que verdaderamente se adquiere una buena oportunidad.

La hipoteca debe ser posible pagarla aun cuando tenga que reducir el cobro de la renta o se pueda vivir aun con un fuerte ajuste en el ingreso recibido. Si la intención es habitarla por los siguientes diez años, entonces se puede embarcar uno con menos dudas, ya que así se dará tiempo a que la burbuja se desinfle y el mercado se normalice.

Hectoramador2005@aol.com

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