En Hidalgo, uno de los estados más vigorosos del centro de la República, se levanta un impresionante desarrollo empresarial: la Zona Plateada. Se trata de un innovador esquema de negocios que incorpora a ejidatarios con empresarios y cuya sociedad es apoyada por los tres niveles de gobierno.

Nancy Flores

A la vanguardia en sociedades empresariales, el desarrollo inmobiliario Zona Plateada representa el primer modelo de negocios a nivel nacional que integra a los sectores público, social y privado.

Ubicado en Pachuca, capital del estado de Hidalgo, este proyecto fue impulsado por ejidatarios de Venta Prieta, inversionistas privados encabezados por la empresa Planeación y Operación de Desarrollos Inmobiliarios (Grupo Podi) y por los gobiernos federal, estatal y municipal.

Uno de los objetivos principales de este proyecto es generar y fortalecer el crecimiento legal y ordenado de esta ciudad en tierras de origen ejidal. Para lograrlo, tan sólo en el fraccionamiento de la zona, cuya superficie es de 125 hectáreas, se invirtieron poco más de 40 millones de dólares.

A mediano plazo, Grupo Podi estima que la iniciativa privada destinará 700 millones de dólares para las edificaciones financieras y comerciales dentro de Zona Plateada. Actualmente, el avance de la inversión en este sector se evalúa en un 20 por ciento.

Este proyecto integral, que comprende la construcción de 16 privadas residenciales, una zona condominal, un parque cultural, un centro educativo, un club deportivo, un corredor comercial y de servicios, un hotel, un centro médico y un centro comercial, generará 15 mil empleos directos e indirectos.

En enero de 2002, la sociedad de inversión inició las obras de desarrollo inmobiliario y, según los planes iniciales, la fecha del término de todas las etapas sería en diciembre de 2007; no obstante, la participación activa de los inversionistas permitió acortar la fecha.

“Planeamos que la construcción del desarrollo nos llevaría seis años y que la comercialización se haría en un periodo de siete a 10 años, pero hemos acortado estos tiempos”, asegura el director general de Grupo Podi, Luis Alfonso López del Castillo.

El arquitecto añade que “la construcción nos va a tomar tres años y medio, por lo que esperamos concluirla en junio de 2005. Y en lo que corresponde a la comercialización de la zona estimamos que nos tomará cinco años”.

Por lo pronto, la primera fase de la obra ya concluyó. En octubre de 2003 se inauguró Galerías Pachuca, filial de Plazas Galerías, cuya inversión ascendió a 85 millones de dólares.

Este centro comercial impulsado por el Grupo Promotor Jomer, cuenta con una superficie de 12 hectáreas y con la presencia de Liverpool como “tienda ancla”. Desde su inauguración ha generado dos mil empleos directos.

Modelo de negocios

Para el sector empresarial uno de los mayores atractivos de este proyecto es la conjunción de esfuerzos de los sectores público, social y privado. Luis Alfonso López del Castillo asegura que el éxito de este esquema radica en que “todos asumen un rol de socios y todos gozan de los beneficios del producto”.

“Es muy difícil que un solo inversionista realice un trabajo similar a este desarrollo inmobiliario; en cambio, cuando logras vincular los esfuerzos de varios actores es mucho más fácil, pues todos asumen su rol y todos hacen su mejor esfuerzo para que el proyecto salga adelante. Ésa es la clave del modelo que aplicamos en Zona Plateada.”

Basado en la filosofía de ganar-ganar, el modelo de negocios empleado para la construcción de Zona Plateada consiste en una sociedad tripartita. Los ejidatarios aportan 125 hectáreas de tierra, los empresarios se ocupan del desarrollo y la promoción integral del proyecto y los tres niveles de gobierno se encargan de la infraestructura de vías de comunicación y de las áreas cultural y de esparcimiento.

En cuanto a la posesión de las acciones, 58 por ciento es propiedad de la iniciativa privada, mientras que el 42 por ciento restante corresponde a la sociedad mercantil de los ejidatarios.

Para el reparto accionario se tomó en cuenta la inversión en el fraccionamiento de la zona hecha por el sector empresarial, tasada en 23 millones 200 mil dólares y el valor de las tierras en 16 millones 800 mil dólares.

Otro de los factores que asegura el éxito de este desarrollo inmobiliario, considera López del Castillo, es que “una de las bases para concebir este proyecto fue tener una clara idea de cómo hacer crecer la zona”.

“Nosotros creamos espacios planificados para ciertas características, pues analizamos a nuestros clientes potenciales y nuestros espacios responden a sus necesidades, eso permite que el proyecto se exitoso”, señala el director de Grupo Podi.

Agrega que “un desarrollo inmobiliario de esta naturaleza no sólo satisface las expectativas de unos cuantos, sino de todos los involucrados; desde la sociedad de inversión, incluyendo al gobierno, hasta los clientes que adquieren una propiedad o simplemente van de compras a Galerías Pachuca”.

Por sus características, Zona Plateada rebasa el ámbito local y se vuelve un proyecto regional. “Su ubicación, delimitada por el bulevard Luis Donaldo Colosio, Felipe Ángeles, Ramón G. Bonfíl y la avenida Petroleros, con excelentes servicios nos permiten tener influencia en la zona norte de la Ciudad de México”, asegura Luis Alfonso López del Castillo.

Añade que “la distancia entre Pachuca y el Distrito Federal nos favorece mucho. Además, lo foráneo juega un rol primordial en la concepción de este proyecto, que entre otras cosas ofrece un buen lugar para hacer negocios y descansar; también cuenta con grandes atractivos turísticos. Es decir, que tenemos una visión amplia, no se trata de un proyecto localista”.

El director de Grupo Podi reconoce que para mejorar el nivel de vida de las personas es necesaria una correcta integración de los espacios, pues de esto depende su uso. “El reto es satisfacer todas las necesidades de una persona en un mismo lugar: salud, educación, esparcimiento, diversión, cultura, negocios, todo esto está garantizado en Zona Plateada.”

Sociedad ejidatarios-inversionistas

Con un modelo de negocios hasta ahora poco explorado en México, la sociedad entre los ejidatarios y la iniciativa privada no fue del todo fácil. Luis Alfonso López del Castillo señala que, aunque el trabajo formal se inició hace un par de años, las negociaciones con los propietarios del ejido Venta Prieta les tomó casi un lustro.

Aunque en la época de las negociaciones las tierras ejidales eran poco productivas, la decisión de transformarlas en un desarrollo inmobiliario tardó.

“Para impulsar el proyecto de Zona Plateada nos enfrentamos a la necesidad de privatizar la tierra. Éste no fue un proceso sencillo porque durante más de cuatro años tuvimos que generar conciencia en 70 ejidatarios sobre la importancia y los beneficios de este proyecto”, explica López del Castillo.

Agrega que “una de las principales dificultades que encontró la iniciativa privada fue la idiosincrasia de los ejidatarios, pues es distinta a la nuestra. Para ellos el valor de la tierra no es en términos económicos sino culturales”.

Además, dice, “los ejidatarios estaban acostumbrados a utilizar estos terrenos para la agricultura y desconocían el ámbito empresarial. En el proceso de negociación los convencimos de que las tierras se podían aprovechar legal y socialmente y que era conveniente hacerlo, pues ya no producían ni siquiera para el autoconsumo”.

Creado por resolución presidencial el 30 de abril de 1931, cuyo decreto fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de noviembre de ese año, el ejido de Venta Prieta contó con una asignación de 525 hectáreas.

Diez años después, el ejido se amplió con 185 hectáreas más. Venta Prieta estuvo divido en seis polígonos, de los cuales tres comprendían tierras de riego, dos de temporal y uno de riego por bombeo.

Antes del convenio, el padrón de ejidatarios se integraba por 110 campesinos en su mayoría de edad avanzada. El 80 por ciento se dedicaba al cultivo de forrajes como alfalfa, cebada, maíz, fríjol y avena y el 20 por ciento restante, a la ganadería.

López del Castillo aclara que la sociedad se estableció con 70 propietarios de Venta Prieta, porque el proyecto sólo incidió en 125 de las más de 700 hectáreas que poseía el ejido.

Crecimiento urbano

A partir de 1994 la producción de forrajes empezó su declive. En ese año, el gobierno de Hidalgo prohibió a los ejidatarios el riego de las tierras con aguas negras, pues se detectaron niveles preocupantes de contaminación en la zona.

Por más de cinco años, los habitantes de Venta Prieta vieron decrecer sus ingresos, pues su único medio de subsistencia fue la siembra de temporal. La crítica situación obligó a los ejidatarios a rentar sus tierras, cederlas paulatinamente, e incluso a trabajar por jornal. Pero muchos, por su avanzada edad quedaron desempleados.

En el sexenio anterior, cuando el actual gobernador Manuel Ángel Núñez Soto era secretario de Desarrollo Social, la administración propuso a los dueños que desarrollaran un proyecto inmobiliario. La decisión se basaba en que por su ubicación y el acelerado crecimiento de la ciudad de Pachuca, era previsible que su destino natural fuera un desarrollo urbano.

Los ejidatarios iniciaron consultas con el gobierno estatal y diversos promotores y constructores; después de analizar varias propuestas de la iniciativa privada, los propietarios de Venta Prieta declinaron a favor de la propuesta Zona Plateada presentada por Grupo Podi.

En diciembre de 2001, la empresa Planeación y Operación de Desarrollos Inmobiliarios y los ejidatarios de Venta Prieta firmaron el convenio de participación (de coinversión) para el desarrollo del complejo inmobiliario.

La primera fase del proyecto incluyó la privatización de 125 hectáreas de tierras ejidales que se aportaron a una sociedad mercantil llamada Zona Plateada Pachuca, creada el 3 de junio de 1999 por 70 de los 110 propietarios de este territorio.

“La columna vertebral de este desarrollo se lleva a cabo mediante la participación de dos empresas, por un lado la del sector empresarial, que es Grupo Podi, y por el otro la sociedad mercantil de los ejidatarios”, dice Luis Alfonso López del Castillo.

Agrega que cualquier proyecto inmobiliario de esta magnitud toma mucho tiempo y que en este caso el proceso de privatización de la tierra también fue tardado porque son procesos complejos y todo se hizo apegado a derecho.

Además, López del Castillo explica que el sentido de posesión en los ejidatarios no es tan fácil de romper, pues a diferencia de lo que ocurre en el medio empresarial, en el rural desprenderse de la tierra no es algo que se hace todos los días, se trata de un proceso lento.

“Nosotros tomamos en cuenta la idiosincrasia de los propietarios de Venta Prieta y como en el desarrollo de un proyecto de esta naturaleza no se ejecutan en todas las tierras al mismo tiempo, durante las primeras etapas los ejidatarios continuaron con la siembra de temporal en las áreas desocupadas”, expresa el director de Grupo Podi.

Añade que “de esta manera el proyecto se combinó muy bien y no tuvimos tierras improductivas. Actualmente ya se avanzó en 90 por ciento de lo que corresponde al fraccionamiento de la zona; ya no hay sembradíos, porque la mayor parte del terreno ya se ejecutó”.

López del Castillo asegura que “al margen del tiempo durante el cual platicamos con los ejidatarios sobre los beneficios de este esquema de negocios, vamos avanzando bien y hemos tenido excelentes resultados con los inversionistas privados”.

Recompensas a largo plazo

En México, más del 60 por ciento de las tierras colindantes con las manchas urbanas son ejidales. López del Castillo reconoce que “lo común en el suelo ejidal es que la mayoría de los propietarios vende de manera irregular y a muy bajos precios”.

“La diferencia con este proyecto”, dice, “es que buscamos una justa distribución de las ganancias. El precio por las tierras ascendió a más de 16 millones de dólares y los ejidatarios han invertido parte de esas ganancias en la construcción de un edificio de negocios y de una privada residencial”.

Para los 70 ejidatarios de Venta Prieta involucrados en Zona Plateada, la rentabilidad de las tierras es diferida a largo plazo pues se aportó a la sociedad de inversión de la cual son accionistas en un 42 por ciento.

“El proyecto permite un crecimiento en el valor de las propiedades y de la tierra misma por la inflación; aunado a esto, está la plusvalía. Entonces, tanto los ejidatarios como los inversionistas privados obtienen una tasa más rentable que la de cualquier banco”.

López del Castillo puntualiza que este modelo de negocios fortalece el crecimiento legal y ordenado de la ciudad sobre tierras ejidales.

“El proyecto inmobiliario Zona Plateada favorece el desarrollo económico y social de la población en general, pues a largo plazo generará más de 15 mil empleos”.

Filosofía ganar-ganar 

El desarrollo inmobiliario de Zona Plateada, iniciado en enero de 2002, es un modelo de negocios basado en la filosofía de ganar-ganar. En este sentido, los beneficios se comparten no sólo entre los inversionistas, iniciativa privada y ejidatarios, sino que alcanzan a la sociedad en general y al sector público.

Para Luis Alfonso López del Castillo, “este proyecto permite contar con los espacios habitacionales, comerciales, de servicios, turísticos, de esparcimiento, deportivos y culturales, dentro de un ambiente natural, funcional, armónico y seguro, lo cual beneficia directamente a la sociedad de Pachuca y la zona metropolitana de la Ciudad de México”.

Por otro lado, señala el director de Grupo Podi, principal promotor de Zona Plateada y accionista mayoritario, el proyecto está generando una gran cantidad de fuentes de trabajo, que a largo plazo se estima en no menos de 15 mil.

En el caso de los ejidatarios, “el proyecto les permitió incorporar legal, conveniente y rentablemente sus tierras al mercado inmobiliario”, dice López del Castillo. Agrega que “la programación de las etapas de construcción y comercialización del desarrollo contempló la posibilidad de incorporar gradualmente el suelo necesario”.

De esta manera, señala el empresario, “aquellos espacios aún no urbanizados fueron empleados temporalmente en actividades agrícolas, aprovechando para ello programas especiales de apoyo gubernamental”.

Actualmente, parte de las utilidades de la empresa formada por los ejidatarios ha sido destinada a la adquisición de lotes dentro del mismo desarrollo en los cuales realizan otros proyectos de inversión, como la construcción de edificios corporativos, comerciales y viviendas.

En lo que respecta al sector público, López del Castillo indica que con proyectos como Zona Plateada, el gobierno promueve el crecimiento ordenado de la ciudad y propicia el desarrollo económico y social de Pachuca y del estado en general.

Además, dice, “los gobiernos estatal y local participan en la generación de una oferta inmobiliaria autosustentable, orientada a satisfacer la demanda actual y futura de un amplio segmento de la sociedad”.

“Uno de los beneficios a corto plazo para la actual administración, es que con la adquisición de un predio de gran magnitud dentro de Zona Plateada se desarrolla un centro cultural que atenderá la demanda social de equipamientos y servicios públicos. Además de la recaudación de impuestos y derechos generados por este proyecto”.

López del Castillo explica que las 25 hectáreas que maneja el gobierno de Hidalgo dentro de Zona Plateada, representa el esfuerzo de todas las partes para el impulso de este proyecto, pues se trata de una permuta.

“La sociedad de inversión formada por ejidatarios e iniciativa privada cedió este terreno a cambio de los derechos del fraccionamiento. Así todos nos beneficiamos, el gobierno con una excelente zona para construir un centro cultural, y nosotros, con los derechos”.

En cuanto a las ganancias del sector privado, López del Castillo dice que “éstas comienzan con la oportunidad de participar como socios en la administración, urbanización, promoción, comercialización y desarrollo de este importante complejo inmobiliario”.

“En Zona Plateada, los ejidatarios de Venta, el gobierno de Hidalgo e inversionistas privados ofrecen a empresarios y a la sociedad en general un complejo integral modelo, totalmente planeado, con más de 67 mil metros cuadrados de áreas verdes, zonas habitacionales, de trabajo, de esparcimiento, culturales y comerciales”, asegura el director de Grupo Podi.

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