GEO: la fábrica de las casas

Claudia Villegas y Zoila Martínez

La industria de la construcción, uno de los termómetros de la economía, comienza a reportar signos de mejoría. Una muestra es el conglomerado Casas GEO, que este año crecerá alrededor de 17 por ciento y venderá 3 mil 500 viviendas más que el año pasado

A más de tres décadas de su fundación, Casas GEO es, a nivel nacional, la empresa líder constructora de viviendas, y la más importante en Latinoamérica. Con una participación del siete por ciento en el mercado mantiene su crecimiento en dos dígitos, dentro de una economía que ha crecido sólo el 0.3 por ciento en lo que va del gobierno de Vicente Fox.

La prospectiva financiera para el grupo que preside Luis Orvañanos Lascurain, es alcanzar un valor de capitalización de un billón 500 millones de dólares, para entonces evaluar la posibilidad de cotizar sus acciones en el mercado de valores de Nueva York.

El vicepresidente de GEO, Miguel Gómez-Mont Urueta, advierte que no necesariamente el que una empresa participe en la bolsa neoyorkina le da buena imagen: le dará mayor mercado si tiene la masa crítica, pero en caso contrario hasta le puede perjudicar, por ello la firma que representa primero llegará a un Market Card de arriba de un billón y medio de dólares, para entonces evaluar esa posibilidad.

La prospectiva financiera es que entre 2005 y 2006, GEO se coloque en una posición de balance positivo y ahí decidirá: "si le metemos más duro al crecimiento o seguimos a un ritmo normal pero agresivo".

De acuerdo con sus estados financieros, este año crecerá entre 16 y 17 por ciento, lo que representa desarrollarse más que todos sus competidores: Colocará tres mil 500 viviendas más con respecto al ejercicio del año pasado, en tanto que SARE apenas construye seis mil casas anuales.

Sobre la colocación de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores de desarrolladores de vivienda, como URBI y ARA, Gómez Mont opina que esto les beneficiará porque ahora, como participantes de la BMV, tendrán que aportar mayor información.

Su ingreso no va a generar más competencia de la que ya existe entre los constructores de vivienda; por ejemplo, actualmente URBI compite muy fuerte en Tijuana, Baja California, pero también realiza asociaciones estratégicas, como sucedió con la compra de tierra confidencial por quinientos millones de dólares.

Todos los que estamos en la bolsa no juntamos el 15 por ciento del mercado; somos el más grande y tenemos el siete por ciento, URBI es el segundo lugar y posee el tres por ciento.

El vicepresidente ejecutivo de GEO, Miguel Gomez-Mont Urueta, dijo a Fortuna que su estrategia para este año es crecer hacia nichos de mercado de vivienda media y económica, porque en la segunda opción apenas representa el nueve por ciento del total de sus ventas, aunque hoy en día es la empresa que más vivienda económica coloca.

Casas Geo se identifica más como una empresa de servicios, enfocada hacia el desarrollo de la tecnología que se utiliza para el diseño de las casas, obtención de tierra y licencias, comercialización y atención al cliente, así la construcción representa sólo una de las etapas, pero no la más importante.

De esta manera GEO realizará, en alianza con la subsidiaria de Prudencial Financial, PREI, una inversión por 175 millones de dólares para la compra de terrenos.

De acuerdo con el presidente de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda, Héctor Aguirre Moncada, y el director del Infonavit, Víctor Manuel Borrás, durante el 2003 el excedente de vivienda era de 70 mil casas, principalmente en Sonora, Baja California, Tamaulipas, Nuevo León, Aguascalientes, Chihuahua y Guanajuato.

En 1994, antes del llamado "error de diciembre", Grupo Geo realizaba 120 mil transacciones hipotecarias, mientras que durante el 2003 apenas otorgó entre 20 y 23 mil créditos, y para este año su prospectiva de crecimiento es duplicar esta cifra, esto es, cerrar con 45 mil hipotecas.

El vicepresidente de Geo recuerda que a partir de la crisis, la banca dejó de otorgar créditos hipotecarios, y desmanteló todas las áreas correspondientes. Hoy las tasas no son un verdadero regalo, pero han ido bajando.

GEO ve con optimismo como la banca ha ido disminuyendo sus tasas y a medida que la economía se estabiliza otorga más créditos debido a que existe la bursatilización de las carteras, no sólo el Infonavit y la Sociedad Hipotecaria recurren a este instrumento, sino también algunas Sofoles.

Esta situación ha desarrollado un mercado secundario; ya no hay miedo, ahora Bancomer puede otorgar cinco mil millones en hipotecas, empaquetarlo y bursatilizarlo, lo que genera mayor libertad para que las condiciones sean mucho más baratas, y por esta razón el temor a quedarse con la cartera es mucho más bajo.

Sobre el incremento de costos vinculados con la producción, como el alza en el acero que en lo que va del año ha sufrido incrementos de más del 100 por ciento. Gómez Mont advierte que, por ahora, son cargos que absorben los desarrolladores de vivienda mediante la eficiencia, protección de la ecología y programas de modernidad.

Expone que aunque en la realidad el poder adquisitivo del comprador se ha incrementado por el aumento salarial que recibió, el banco también le otorga mayor crédito, pero no tiene la capacidad para solventar el alza de los costos ligados a la construcción, que están por encima de la inflación.

Este costo hoy no se puede trasladar al cliente, porque su ingreso disponible es su capacidad de pago, y si los desarrolladores elevaran el costo de la vivienda no van encontrar mercado, quizá logren colocar un porcentaje, pero se quedan con más del 50 por ciento, advierte que la pirámide sí existe y es marcada.

La vivienda de niveles medio y residencial tienen mucha capacidad para sostener el precio de venta, en tanto que la vivienda más económica tiene poco margen porque, mientras más baratita es la casa más problema hay para dar el enganche y por ende nos queda más volumen, más densidad, más tecnología.

Sobre los negocios internacionales de Casas GEO, su vicepresidente comenta que en América Latina el único mercado que les atrae, además del nuestro, es Brasil por su condición demográfica y su tamaño, pero mientras tanto les conviene más invertir en el país.

Durante 1996 los únicos países que tenían una industria de hipotecas eran Chile y Colombia, pero el segundo tiene un grave problema desde el punto de vista de la seguridad. Frente a ese escenario GEO decide invertir en Chile, país que cuenta con un buen mercado, pero es muy chico, al grado de que la firma construía más casas en Oaxaca que en dicha nación latinoamericana, motivo por el que vendió su participación.

No resultó rentable "ir a supervisar un negocio que está a más de 10 horas en avión (Chile) y más de ocho mil kilómetros, nos convenía más invertir ese dinero en Tabasco".

Las remesas que los migrantes envían a sus familiares representan la segunda fuente de ingresos de divisas al país, lo que para los desarrolladores de vivienda significa una oportunidad de mercado. GEO tiene la inquietud de explorar este mercado debido a que para los connacionales resulta poco oneroso pagar una hipoteca; y para captar estas divisas la firma se ha asociado con Su Casita.

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